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Immobilier Thaïlande : le Condominium act

Posté par TPG Team sur 30 juin 2015
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Cet article est paru dans la rubrique immobilier du journal « Bonjour Pattaya » que Thai Property Group, spécialiste de l’investissement immobilier en Thaïlande, alimente chaque mois. Thai Property Group propose un large choix de villas et d’appartements à Pattaya, Bangkok, Phuket et Hua Hin.

Un condominium, qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’on habite depuis quelques années en Thaïlande, ou si l’on est familier des Etats-Unis, par exemple, le terme « condominium » semble bien naturel , mais pour les personnes qui arrivent tout juste de France, la signification de ce terme est parfois un peu floue. Pour faire simple, un condominium est un immeuble d’appartements dont les espaces communs sont la copropriété des propriétaires de chaque appartement, et dont le statut juridique est régi en Thaïlande par le « Condominium Act ».

Le condominium act

Ce n’est qu’en 1979 que la Thaïlande se dote d’une loi, le Condominium Act, encadrant le régime des copropriétés verticales, comparable à ce qui se pratique aux Etats Unis. Elle définit clairement les procédures d’acquisition (et notamment, par exemple, la possibilité d’acheter une unité à un promoteur avant que celle ci ne soit construite) ainsi que le statut de la co-propriété (« Common Property »), distincte de la propriété individuelle de l’appartement (« Personal Property »). Cependant, il faudra attendre 1992 pour que cette loi soit modifiée et autorise des étrangers à acheter des appartements dans des condominiums. Pour la Thaïlande, c’est une petite révolution, puisque cela permet réellement à des étrangers de devenir pleinement propriétaires d’un bien immobilier en Thaïlande. En effet, si vous achetez un condominium, vous serez bien propriétaire de l’appartement (qui, selon les termes du Condominium Act, « inclut la structure et le terrain alloué au propriétaire de l’appartement individuellement ») et copropriétaire des parties communes.

Foreign quota et thai quota

Pourtant, sans-doute avez-vous déjà entendu dire qu’il était impossible pour un étranger de devenir propriétaire en Thaïlande ? Et bien, c’est faux. Un étranger ne peut certes pas devenir propriétaire d’une parcelle de terrain individuel, mais peut bien devenir propriétaire, sans restriction, avec exactement les mêmes droits qu’un Thaïlandais, d’un appartement dans un condominium. Mais il y a cependant une règle qui fait, qu’au final, le terrain sur lequel est construit le condominium reste bien majoritairement détenu par des Thaïlandais, conformément à la loi, puisque la surface totale des titres de propriétés délivrés aux étrangers ne peut dépasser 49% de la surface de l’immeuble. C’est ce que l’on nomme couramment le « Foreign Quota ».
Les 51% restant (« Thai Quota ») ne peuvent être transférés qu’à des personnes physiques ou morales Thaïlandaises. Il demeure possible pour un étranger d’acheter dans le Thai quota d’un immeuble en Leasehold (bail de 30 ans, renouvelable par contrat), comme pour les maisons.
Le Foreign quota n’est pas lié à des appartements en particulier, autrement dit, il n’y a pas, légalement, au démarrage de la commercialisation, des unités fixes désignées comme n’étant commercialisables qu’aux Thai, ou qu’aux étrangers (même si, dans la pratique, certains promoteurs le font). La seule chose que considérera le cadastre avant de transférer, ou non, la propriété d’un appartement en condominium à un étranger, c’est de vérifier que le foreign quota du condominium n’est pas dépassé.

L’importance du Property Management

Acheter un appartement, c’est bien. Acheter un appartement dans un ensemble qui vieillira bien, c’est encore mieux. Vous avez entendu dire que la qualité des constructions en Thaïlande n’était pas bonne ? Que les copropriétés fonctionnaient mal ? Que les appartements perdaient de la valeur en vieillissant ? Attention aux contre-vérités …
Sur la qualité des constructions, si il est vrai que les promoteurs en Thaïlande ne sont pas soumis à des normes aussi drastiques qu’en Europe, et que certains « first time developers » (promoteurs débutants) peuvent parfois construire des immeubles comprenant certains défauts (presque toujours limités au second œuvre, le gros œuvre étant quelque chose de tout à fait maîtrisé), les promoteurs d’envergure et expérimentés construisent des immeubles de très bonne facture.
Sur le fonctionnement des copropriétés, si il y a eu des échecs et notamment au début des années 80 (qui marquait le tout début de l’expérience de copropriété verticale en Thaïlande), les choses se sont bien structurées depuis et aujourd’hui, les condominiums ne bénéficiant pas, à leur livraison, d’une société spécialisée en Property Management (équivalent des syndics en France) prête à prendre les commandes de la copropriété, sont de plus en plus rares. La grande majorité des immeubles âgés de moins de 10-15 ans sont très bien entretenus, mais vous en trouverez aussi des plus âgés ! Il n’est pas rare de visiter des immeubles de plus de 20 ans dont les peintures ont été refaites récemment, dont les ascenseurs sont en excellent état, les équipements de salle de sport rénovés etc…des immeubles qui feraient certainement envie à de nombreux Français embourbés dans des histoires d’entretien de cage d’ascenseur – lorsqu’il y en a un – avec leur syndic…
Enfin, concernant les prix, il faut tordre le cou à un contre sens trop souvent entendu… si il est vrai que les prix au m2 dans le neuf sont plus élevés que dans l’ancien (en raison du renchérissement important du coût du foncier, mais aussi, de prestations plus modernes), cela ne veut pas dire que les immeubles anciens perdent de la valeur ! Pour prendre un exemple: vous trouverez peut-être un appartement dans un immeuble ayant 15 ans d’âge, à 80 000 THB/m2, tandis qu’un appartement neuf, à emplacement similaire, sera à 150 000 THB/m2… la contre vérité est de penser que l’appartement ancien a perdu la moitié de sa valeur ! Certainement pas… car il y a 15 ans, l’acheteur initial avait payé beaucoup moins de 80 000 bahts/m2 ! Et tout en revendant moins cher au m2 que dans le neuf, il réalisera cependant une plus value…

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