Si vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier, et ce quel que soit le pays ou même la ville, deux facteurs distincts sont à prendre en considération pour apprécier la valeur de votre investissement : sa rentabilité locative et sa perspective d’appréciation à terme … c’est bien la combinaison des deux qui permet de calculer le véritable retour sur investissement
La rentabilité locative
La rentabilité locative annuelle est naturellement un élément clé pour juger de l’attractivité d’un investissement. On rappellera que pour connaitre la rentabilité nette (et donc réelle) d’un logement, il ne faut pas oublier de déduire du revenu locatif annuel toutes les dépenses associées à la gestion et à l’entretien du logement (frais d’agence, charges-de copropriété, travaux d’entretien et de réparation).
Voici ci-dessous un exemple concret (qui pourrait s’appliquer à Bangkok pour le cas d’un propriétaire habitant à l’étranger et confiant l’intégralité de la gestion à une agence) :
Appartement F2 de standing, 50m2, proche métro, acheté 8 000 000 THB
Loué à l’année 40 000 THB / mois soit 480 000 THB annuel (soit une rentabilité brute de 6%)
Frais d’agence (apport client): 1 mois de loyer
Frais de gestion (relation locataires, gestion des factures et/ou réparation éventuelles) : 1 mois de loyer
Charges de co-propriété : 40THB/m2 par mois soit 2 000 THB/mois soit 24 000 THB par an
Provision réparation / entretien : 10 000 THB
Revenu net : 480 000 – 40 000 – 40 000 – 24 000 – 10 000 = 366 000 THB
Rentabilité nette = 4.5%
La rentabilité nette annuelle de cet appartement ressort donc à 4.5%. Pour être parfaitement exact, il faut aussi prendre en compte d’éventuelles périodes de vacances entre 2 locations, ce qui peut arriver. En prenant l’hypothèse d’un mois vide par an, cela ramène la rentabilité nette à 4.2%
On notera ici au passage que 10 000 THB pourront suffire pour des dépenses d’entretien courante d’un appartement en Thaïlande (entretien climatisations, réparation ou remplacement de tuyauteries…), mais qu’elles peuvent être plus importantes dans le cas d’un appartement déjà ancien et/où pâtissant de défaut de construction. Aussi, à l’achat, considérer la qualité des matériaux, notamment dans la cuisine (qui peut engendrer des frais de remplacement importants) est important pour minimiser les futures dépenses d’entretien qui peuvent venir pénaliser la rentabilité.
L’appréciation en capital
Quel montant pouvez-vous espérer retirer de la vente de votre logement le jour où vous souhaiterez le revendre ? Cette question n’a naturellement pas de réponse certaine mais elle a son importance. Considérons l’exemple mentionné au paragraphe précédent, et considérons un scénario sur 10 ans : pendant 10 ans, l’appartement a été loué dans les même conditions, sans augmentation de loyer et sans dépenses significatives imprévues.
Placé en centre-ville, dans un quartier coté et proche métro, il s’est apprécié de 5% par an et a pu se revendre 13 000 000 THB, soit une plus-value de 5 000 000 THB.
Mais là aussi, il faut raisonner en plus-value « nette » en déduisant les frais induits à la revente. Bonne nouvelle, en Thaïlande, il n’y a ni frais de notaires ni d’imposition sur la plus-value, mais des taxes à la revente calculée selon le délai de détention et la valeur à la revente (indépendamment de la valeur d’achat). Après 10 ans de détention, il faudra compter environ 7% de taxes (frais de transfert compris). En déduisant également 5% de frais d’agence, on obtient un produit net à la revente de 11 440 000 THB soit une plus-value nette de 3 440 000 THB.
Rentabilité locative + appréciation en capital = retour sur investissement
Ainsi, pour un investissement initial de 8 000 000 THB, 10 ans plus tard, en additionnant les 10 ans de revenus locatifs net et la plus-value nette, vous retirerez 14 800 000 THB. Cela équivaut à un retour sur investissement de 6.35% net / an.
Corrélation entre valeur locative et appréciation du capital
Naturellement, chacun souhaiterait maximiser rentabilité et appréciation du capital… mais une règle générale en immobilier veut que ces deux valeurs soient corrélées … plus le potentiel d’appréciation est élevé, moins la rentabilité locative le sera, et inversement. A moins d’acheter vraiment au bon endroit et au bon moment… explications.
Les biens ayant le plus de potentiel d’appréciation sont généralement les biens situés sur des emplacements ou les terrains sont devenus rares et chers, et donc, où l’offre est limitée, et où l’effet de rareté fait que les prix augmentent plus fortement qu’ailleurs. On reconnaitra ici les centres villes, les emplacements proches des métros, les emplacements bord de mer (restant proches de centres villes également), les emplacements proches d’une université prestigieuse … mais là où les prix augmentent beaucoup, les loyers suivent rarement une courbe haussière aussi forte et les rentabilités locatives sont souvent moindres que sur des emplacements périphériques où l’on constatera généralement un ratio loyer / prix plus favorables aux propriétaires. En contrepartie, les emplacements périphériques, souvent plus offreurs, et dans des environnements pouvant parfois évoluer moins favorablement que les emplacements centraux les plus prisés (et les plus chers), offrent des perspectives de valorisation plus incertaines …
Le jackpot ? Acheter dans une zone encore assez peu développée mais amenée à devenir un « centre » (avec le développement de nouvelles infrastructures de transport notamment), et là, il faut les bonnes informations, ou le bon flair !