Lors de l’achat d’un appartement de type condominium, l’achat en pleine propriété pour un étranger est possible. Cependant, un certain nombre d’acheteurs étrangers fait aussi le choix d’acheter un appartement en Leasehold (bail de 30 ans, renouvelable). Petit tour d’horizon des avantages et inconvénients de ces deux options d’achat.
Petit rappel : le condominium act, Foreign quota et Thai quota
Ce n’est qu’en 1979 que la Thaïlande se dote d’une loi, le Condominium Act, encadrant le régime des copropriétés verticales, comparable à ce qui se pratique aux Etats-Unis.
Elle définit clairement les procédures d’acquisition (et notamment, par exemple, la possibilité d’acheter une unité à un promoteur avant que celle-ci ne soit construite) ainsi que le statut de la co-propriété (« Common Property »), distincte de la propriété individuelle de l’appartement (« Personal Property »).
Il faudra attendre 1992 pour que cette loi soit modifiée et autorise des étrangers à acheter des appartements dans des condominiums. Pour la Thaïlande, c’est une petite révolution, puisque cela permet réellement à des étrangers de devenir pleinement propriétaires d’un bien immobilier. En effet, si vous achetez un condominium, vous serez bien propriétaire de l’appartement (qui, selon les termes du Condominium Act, « inclut la structure et le terrain alloué au propriétaire de l’appartement individuellement ») et copropriétaire des parties communes.
Cependant la loi impose une restriction : sur la surface totale des surfaces commercialisées, pas plus de 49% ne peuvent être vendues / transférées à des étrangers. C’est ce qu’on appelle le « Foreign quota ». Les 51% restants représentant le « Thai quota ».
Dans des destinations comme Bangkok, par exemple, où la très grande majorité des acheteurs est Thaïlandaise, un étranger qui souhaite acheter un condominium n’aura pas de problème à obtenir la pleine propriété, les condominiums ayant atteint la limite de Foreign Quota vendu étant extrêmement rares (certains cas existent sur des immeubles récents, luxueux et centraux ou la demande combinée des Chinois, des Japonais et des Européens a parfois dépassé la moitié des surfaces vendues).
Mais dans des destinations balnéaires prisées des étrangers comme Pattaya ou Phuket, les cas d’immeubles, d’appartements où la majorité, si ce n’est la totalité, des unités est vendue à des étrangers sont nombreux. Dans ces cas-là, deux possibilités s’offrent aux acheteurs étrangers lorsque seules des unités en « Thai quota » restent disponibles à la vente… acheter par l’intermédiaire d’une société de droit Thaïlandais créée « ad hoc » (solution de moins en moins pratiquée et de moins en moins recommandée car coûteuse, complexe et officiellement illégale) ou bien acheter un « Leasehold right » (« Droit de location »), solution plus économique et tout à fait légale.
Le « Leasehold » consiste, pour parler simplement, à louer l’appartement pour une durée de 30 années, renouvelable par contrat, le plus souvent 2 fois, ce qui revient à bénéficier d’un droit de location de 90 ans, comparable finalement à un bail emphytéotique. Le premier bail de 30 ans est enregistré au « Land Department », équivalent du cadastre, 30 ans étant la durée maximale autorisée pour un enregistrement au cadastre. Il s’agit d’un droit réel et protégé qui ne peut être remis en cause sans la signature des deux parties.
Les bons contrats de « Leasehold » contiennent des clauses permettant au « Locataire » de céder ou revendre son droit, ce qui rapproche finalement ce type d’achat d’un achat en pleine propriété.
Avantages et inconvénients du « Freehold »
L’avantage de Freehold réside avant tout dans la facilité de compréhension pour un acheteur Français, et le niveau maximum de sécurité juridique.
Un achat en « Foreign quota » est comparable à l’achat d’un appartement en France, exception faite que le transfert de propriété de se fait pas par l’intermédiaire d’un notaire, mais directement au Land Office en présence du vendeur et de l’acheteur ou de leur représentant légal. Un achat « freehold » revient à bénéficier d’un titre de propriété sans restriction, en son nom, incontestable. La procédure d’achat en pleine propriété est très bien encadrée par la loi, avec des pièces justificatives obligatoires à fournir de part et d’autres.
Difficile donc de trouver un « inconvénient » à l’achat en Freehold, si ce n’est, finalement, l’obligation pour l’acheteur de prouver que l’appartement est acheté avec des devises étrangères. Il faut donc conserver les preuves de virement (ou de change) nécessaires, et les justificatifs bancaires spécifiques.
Des taxes de transfert s’appliquent également, qui dépendent de l’âge du bien et de la durée de détention par le vendeur. Elles varient globalement entre 5 et 7% de la valeur du bien.
Avantages et inconvénients du « Leasehold »
Contrairement à ce qu’on pourrait penser à première vue, l’achat en « Leasehold » peut présenter certains avantages par rapport à l’achat en pleine propriété.
Tout d’abord, dans le cadre de programmes immobiliers dédiés aux investisseurs, il arrive que les promoteurs offrent des conditions contractuelles locatives plus avantageuses sur les unités en Leasehold que sur les unités en Freehold. Cela peut prendre la forme de durées de garantie locative plus longues ou bien de garanties de rachat à un certain horizon.
Les frais liés à l’enregistrement d’un bail de 30 ans (1.1%) de la valeur déclarée du bien sont par ailleurs inférieurs aux frais de transfert d’un appartement en pleine propriété.
Moins évident à premier abord mais pas moins intéressant … l’acheteur en Leasehold est officiellement locataire et non propriétaire du bien. Pour une personne imposable à l’ISF en France, la vente d’un ou plusieurs biens immobiliers en France pour baisser la valeur de son patrimoine et passer sous le seuil de l’ISF, et l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers en Leasehold en Thaïlande (qui ne seront pas comptabilisés comme un patrimoine puisque loués) peut-être un moyen tout à fait légal de ne plus payer l’ISF.
Soutenir que l’achat en Leasehold n’a que des avantages par rapport à l’achat en pleine propriété ne serait pas non plus exact. Le principal inconvénient, si ce n’est l’unique, d’un achat en Leasehold est que l’investisseur dépendra de la personne (physique ou morale) Thaïlandaise propriétaire du bien pour avaliser une « revente » ou une succession du droit au bail. Si tout est prévu contractuellement, l’intervention (signature) du propriétaire du bien est requise pour changer de locataire. Ceci est une contrainte, plus qu’un risque, même si le risque de complication n’est pas nul dans le cas surtout où le propriétaire est une personne physique. En effet, si une société (personne morale) est nécessairement engagée par ses engagements contractuels et ce même dans le cas de changements d’actionnaires, une personne physique ne peut engager contractuellement ses descendants sans leur consentement. Aussi, dans le cas du décès du propriétaire ayant formulé des promesses contractuelles, le descendant n’est pas nécessairement tenu de les respecter.
« Morale » de l’histoire : dans le cas d’un achat en Leasehold, mieux vaut contracter auprès d’une personne morale (entreprise) solide et stable, ou bien auprès d’une personne physique dont les descendants sont identifiés et, idéalement, cosignataires du contrat.